房地产作为社会资金密集型的行业，项目进行开发期内会需要一个较大的资金，如何才能更好的利用网络外部信息资源，即所谓的杠杆，撬动规模经济发展就至关重要。财务杠杠，即房企对有息负债的借贷，一直是房企使用管理力度最大的杠杆。然而，在国家对于推动中国企业降杠杆的大背景下，加上融资工作环境趋紧，房企开始逐步实现控制能力财务杠杆降低经营风险。在此背景下，房企想要得到进一步撬动规模不断发展，还能如何借力呢？

财务杠杆降至2.27倍合作和经营杠杆成撬动规模的新动力

财务杠杆是最原始的杠杆住房价格，住房价格在2015年平均财务杠杆达到1.76倍。 2018在紧张的融资环境的背景下，加上融资成本增加，房价更注重金融稳定，许多企业都提出了降杠杆，财务杠杆增长，房价开始在2019年下降，平均房价进一步杠杆下降到2.27，恢复到2017年附近水平。

与此同时，房企规模经济增长的诉求仍然具有强烈，过去两年不少中小企业在财务管理杠杆作用降低的同时，也同时也是实现了规模的大幅增长，究其主要原因，充分开发利用学生合作学习杠杆和经营杠杆至关重要。随着互联网行业市场竞争日益激烈程度和集中度进行不断得到提升，房企开始抱团，共摊成本与风险，通过建立合作撬动规模持续增长，这就形成了房企的合作杠杆。2019年末房企合作杠杠达到1.47倍，同比增长5.8％。从销售工作表现情况来看，2019年全口径销售收入金额没有达到千亿的房企有34家，但权益金额能够达到千亿的只有22家。

另外，随着规模越来越大，住房价格，尤其是龙头房企，在资金和上游的议价能力和较强的下游，可以拖延时间，以支付工程款等，控制现金流出节点，这也形成住房价格的隐性经营杠杆。房屋价格迅速攀升至2.05倍越来越小，尤其是对龙头企业的财务杠杆之间的差距2019经营杠杆，已经成为最高的财务杠杆，以逐步取代使用杠杆。

TOP11-30合作杠杠最高达1.72倍最热衷抱团促增长倍

自2017年以来，TOP11-30房企一直是合作杠杆规模最大的梯队，2019年进一步提升至1.72，同比增长15.4%，增速远高于其他梯队，主要是因为梯队房企近两年加大了合作杠杆的使用力度，规模增速相对较快，通过合作杠杆带动行业地位提升，如融信集团，中奥园，佳兆业等，2019年全口径排名均取得。 此外，TOP11-30是2019年金融酒吧平均水平仍在上升的唯一梯队。

房地产企业之间的合作从2016年开始盛行，当时房价高企、“地王”频繁出现，或由于竞争过于激烈，或由于项目需要较大数额的资金等原因，大型房地产企业往往通过合作竞标，风险大，降低成本。 2017-2019年，住房企业之间的合作逐步加强，并提出以前50名为分界点，前三梯队的住房企业合作杠杆远远大于前50名以外的住房企业。

到2020年，越来越多的公司表示，将继续加大和多样化的合作努力让未来，利用协作和合作的去杠杆住房价格将呈现常态化。 2020年三月，超过住房价格，如中海，梁等房企通过官方公用号宣布，开放合作拿地，股权收购，资产转让，国有企业混合变化，旧城改造，联合发展和战略合作，并购合作，代建等业务领域的全面合作。

一般来说，扩大住房企业在初期阶段，主要是通过贷款来获得资金进行杠杆发展，经过一定量的积累，通过合作来促进规模的扩大。 但是，合作虽然可以促进销售规模的增长，却不利于收入和利润的增长。 因此，企业在达到一定规模后，开始增加自己的权益。 此外，随着规模的增加，上游或下游的议价能力不断增强，可以更多地利用操作杠杆。

而房价在长期发展的角度来看，实现财务杠杆水平高，住房价格需要降低成本，以应对风险的债务;而另一方面，随着竞争的加剧，住房价格，以降低成本，分散风险因素，如加强合作使用的杠杆，房价在未来的合作将成为常态，而由此产生的挤压利润空间需要考虑的重点住房价格，适度使用;在经营杠杆而言，房价分化加剧，但仍有不少企业有空间进一步发展，特别是流行性疾病的影响下，房价应增加天销售的未来现金杰出的保证流健康，稳定的发展速度。

首都写字楼出租网来源：克而瑞CRIC研究-房玲/羊代红